大湾区住房锦囊

粤港澳大湾区（大湾区）

粤港澳大湾区（大湾区）包括香港、澳门两个特别行政区，和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九市，总面积约5.6万平方公里，截至2023年为止总人口超过8600万，地区生产总值超过14万亿元人民币。建设粤港澳大湾区是新时代国家改革开放下的重大发展战略，因此粤港澳近年不断加强合作，促成区内深度融合，推动区域经济协同发展。

 

随着粤港澳大湾区持续融合发展，香港人近年到大湾区工作及生活变得越来越普及，对在大湾区内的住房需求日渐增加。另一方面，香港特区政府亦设有专才政策，吸引各地包括大湾区人士来港工作及生活。由于粤港澳大湾区内各地之法制和法律概念的差异，加上香港居民对当地的楼市环境未必熟悉；同样地，大湾区九市计划来港澳工作及生活的人士亦未必掌握香港及澳门的楼市及租务情况。故此，消委会正设计一个供计划到大湾区置业或租赁的网页，并获澳门特别行政区及广东省大湾区九市的消费者委员会的鼎力协助，期望透过提供相关资讯及个案分享，协助打算在大湾区置业或租住住宅物业的人士掌握更多更全面的资讯，以保障消费者权益。

产权知多少

香港（除圣约翰座堂外）、澳门与大湾区九个城市的土地业权均属租借性质，意味买家在整个大湾区所购买的物业（即拥有的产权），实际上是购买了在物业所在土地上的租借权，并非拥有该物业所在土地上的永久业权，当地政府可因应必要情况而收回个别土地的租借权。

 

在内地，部份物业甚至没有产权，以「人防车位」为例，完全属于国家拥有，不设产权证，只准出租或转让使用权。这类物业主要是发展商因应中央或地方政府规定，而兴建的防御工事一部份。

买楼租楼流程

香港、澳门与大湾区九个城市的房地产市场法例各有不同，各自的一手、二手及租赁物业过程既有类似做法，也亦有明显分别。

 

举个例，香港和澳门购买一手楼的程序大致相同，但在大湾区九市购买一手房，必须经过「网签合同」程序。此外，内地的商品房交易合同较少设有类似香港临约及正式约中的「必买必卖」条款，而是另有做法和规定。港人买家在大湾区九市置业前，宜先清楚了解整个流程，特别是签约前后及缴付款项前后，以免一旦承担了合约责任后才发现因自己误会而出错，便可能要承担解约而引致的赔偿。

 

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中介角色

香港、澳门与大湾区九个城市的法律均没有规定买卖或租赁双方必须透过物业中介完成物业买卖或租赁，但由于物业中介一般拥有较多盘源，掌握的资讯较买卖及租赁双方丰富，买家或承租人透过中介买入或租用一手和二手物业的效率一般较高，因此消费者可向中介查询，或委托中介完成交易。

律师角色

大湾区九个城市没有法律规定买卖或租赁物业必须透过律师或法律专业人员办理。在香港，尽管法例没有订明物业交易必须透过律师办理，买卖双方一般签署临时买卖合约后便委托律师处理正式买卖合约以至成交文件等事宜。《物业转易及财产条例》订明有关买卖协议的标准格式列明买方须缴付按金（deposit）予卖方代表律师作为保存人（stakeholder），而物业交易亦须于卖方代表律师行或他们指定的其他地方完成。买方律师亦会进行查契和查册，确保物业的楼契业权没有问题。至于澳门方面，法律规定买卖双方必须在公证员见证下签署买卖合约，该公证员可以是具有私人公证员资格的律师，或在政府辖下的公证署指定人员。

 

由于一般人未必完全掌握买卖物业的权益保障，一般建议透过律师处理买卖合约 ，以及就各项细节谘询法律或专业意见，有助保障买卖的消费者权益。就租赁物业而言，由于涉及金额一般较少，一般租用住宅物业并不会或较少透过律师处理租约，而是使用地产代理提供或坊间流传通用的标准合约。然而，消费者在有需要时亦应就条款等细节谘询法律或专业意见。

跨境汇款

为了方便港人买家跨境汇款购买大湾区城市物业，内地金融部门于2024年1月推出便利化措施，其中包括为港人汇款到上述广东省九市买楼提供清晰、稳妥的跨境汇入途径，汇款货币可选择港币、人民币或其他外币。措施订明汇款必须与买楼和措施范围内指定的用途有关，例如定金和保证金、首期、全款和税项等，不得作购房交易以外的其他用途。

 

新汇款措施涵盖一手楼（楼花和现成楼）和二手楼，如果最后交易告吹，有关款项将透过原本汇款的途径退回予港人买家。

 

现时本地主要银行均提供相关的汇款服务予客户，部份更提供按揭服务协助客户在大湾区九市置业。

 

任何人士(包括境外人士) 如欲开立香港银行户口，可直接向香港银行查询和办理，并无必要委托任何中介公司或人士提供服务。香港金融管理局（金管局）的网站设有专页(https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/account-opening/ )，列载香港零售银行的联络资料及开户相关资讯。

温馨提示

部份港人买家为了贪方便，节省工夫跟进物业买卖事宜，透过中介公司代为处理，但由于香港与澳门以至内地九市房地产市场的买卖法规及流程存有差异，万一没有留意细节或者不了解当地法规，便很容易被中介公司误导或钻法律漏洞，蒙受巨额损失，再加上法制不同而导致追讨赔偿有困难。买家如有疑问，本会建议先按此参考一些大湾区置业重点，以及本会收到的求助个案，再有疑问可联络法律及专业人士意见。

 

免责声明：本网站提供的资讯只供一般参考，并非法律意见或其他专业意见，亦不得作为此等意见的依据。如有需要，可谘询法律或专业人士的意见。一切数据、政策或法律定义，均以有关政府及各单位机关最近公布的为准，本会不会为香港买家或承租人的行为或决定负上任何责任。