地产代理失实陈述须赔偿 视乎协议业主亦有责 买家签约前应核实资料 免被误导做错决定

不论是买楼自住或置业投资，都是一个重大而所费不菲的决定，过程中地产代理是买卖双方之间的重要桥梁，除了为买家提供物业的资讯，亦会替业主或发展商联系准买家及推销物业，促成交易后收取佣金作为酬劳。 若地产代理在推销及交易过程中的陈述与事实不符，买家随时会因为作出错误的决定而蒙受损失。消费者委员会分析过往的一些案例后提醒消费者，地产代理在交易中所扮演的角色存在一定的复杂性，若其未获卖方授权而作出失实陈述，消费者未必可以撤销交易而只能「挞订」或完成交易，再向地产代理追讨损失。地产代理及买卖双方的责任往往取决于具体事实和所订立的协议，即使地产代理或其雇员作出失实陈述，未必因此须承担买方最终的法律责任蒙受的所有损失或损害，消费者要追讨亦涉及庞大费用和复杂的法律程序。尽管香港对地产代理有监管，消费者在进行物业交易的过程中仍须格外小心谨慎，除了应委托持牌地产代理外，亦应核实地产代理所作的陈述及资料来源，有需要时可寻求独立法律意见，以保障自身权益。

地产代理责任大但有限  未必须承担买家全部损失

本港目前有超过38,000名个人持牌地产代理及营业员，持牌地产代理公司则有约4,000间，全部受地产代理监管局（地监局）规管。根据地监局发出的《操守守则》，地产代理在履行职务时必须尽量小心和尽一切应尽的努力，掌握有关的一切法律、政府规例，及地产市场的重要事实和发展，凭本身在地产方面的知识、训练、资历和经验尽责地向客户提供服务和意见。根据普通法，地产代理在回复买方的询问前有责任作出合理查询才答复。若地产代理就物业状况作出失实陈述而诱使买方购买物业并蒙受损失，根据《失实陈述条例》，买方有权追讨赔偿，包括被卖方没收的订金或（如交易已完成）物业的实际市值与购买价格的差额。买方亦有机会可撤销交易，惟须视乎事实情况而定。至于地产代理公司，一般须对雇员在其受雇过程中的疏忽、失实陈述等行为负上转承责任（vicarious liability）。

案例一：地产代理没披露单位曾发生堕楼事故   须赔偿订金予买家

买方在视察一个二手物业时，曾经谘询地产代理「有无古灵精怪」 及「无嘢唔妥呀吗」，得到「没有」的回复。然而，买方在签署临时买卖合约后发现该单位曾发生堕楼事故，于是决定终止交易并向地产代理追讨赔偿。法官认为地产代理协议订明，代理须为买方取得关于物业的资料，该条款隐含地产代理有责任以谨慎行事之态度向买方提供资讯。当买方向地产代理询问单位有否发生「古怪」事情时，地产代理应作出合理查询才答复，而非回答「没有」。最终法庭裁定地产代理须向买方赔偿被卖方没收之订金。

然而，消费者在作出置业决定时一般会考虑一篮子的因素，而非单凭地产代理作出的陈述，因此即使地产代理或其雇员作出失实陈述，除非属欺诈性质，否则其范围责任一般不会延伸至消费者自行作出全面考虑后作出的置业决定，地产代理未必须承担买家最终蒙受的所有损失或损害。举例说，假设发展商因资金流问题而未能如期交付一手物业，甚至「烂尾」，即使买方曾依赖地产代理疏忽作出的失实陈述而购置物业，地产代理亦未必需要承担买方因物业延期或未能交付所招致的损失，有关损失或已超出地产代理的责任范围。

业主有责  视乎有否授权代理作失实陈述

业主委托地产代理放售二手物业，根据《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》（《执业规例》），地产代理须以订明的表格与业主订立俗称「放盘纸」的协议，列明地产代理与卖方订立的责任。若地产代理作出失实陈述，业主是否需要为此负责一切要视乎涉案事实。

法律上，「代理人」是指有权影响委托人（例如业主）与第三方（例如买家）的法律关系的人士，例如代表委托人向第三方作出对委托人具约束力的陈述、谈判及合约。代理人在委托人授予的实际[1]或表面[2]权限内作出失实陈述而诱使第三方进行交易，该第三方除可向代理人提出索偿外，亦有权根据《失实陈述条例》提出撤销交易及向委托人追讨赔偿。然而，地产代理未必是法律上的「代理人」，而是以「经纪」（broker）或「介绍人」身分行事，在促成交易后或从双方收取佣金，过往案例亦指出地产代理在同一宗交易的不同阶段可以有不同的身分。

案例一的买方，除向地产代理提诉外，亦向卖方提出撤销交易。法庭指出，卖方订立的地产代理协议并无授权地产代理向买方提供任何非卖方提供的资料，而即使没有该授权，地产代理亦可履行其约定责任。因此，法庭驳回买方对卖方的申索，买方在「挞订」后只可向地产代理追讨被卖方没收的订金。

案例二：失实平面图非源自卖方  交易不能撤销

买方在购买物业前向地产代理索取的平面图所显示的单位面积较实际为大，买方因而以卖方作出失实陈述为由提出撤销交易及追讨订金。法庭指出，卖方纯粹只委托地产代理出售其单位，并无给予该代理任何实际或表面权限向买方提供该幅并非源自卖方的平面图或作出有关失实陈述。地产代理向买方提供该平面图，是为买方而非卖方行事。法庭判定买方不能以地产代理的失实陈述向卖方提诉，亦没有证据显示卖方作出任何行为误导买方，故裁定买方败诉。

案例三：地产代理作失实陈述时业主在场  须撤销交易并退回订金

地产代理安排买方视察一套连花园的村屋，但没有告诉买方该物业其实只包含村屋，花园是向政府以短期租约形式租用。法庭除判定地产代理的行为构成了失实陈述外，同时指出由于在视察物业时业主亦在场，且没有说明花园的问题，因此业主同样作出失实陈述。法庭判定买方可撤销交易并向业主及地产代理取回已付订金。

以上案例带出地产代理在交易扮演的角色存在一定的复杂性，一旦发生争议，消费者要追讨未必直接和容易， 因此进行物业交易时须格外谨慎，并可留意以下事项： 

• 应委托受地监局监管的持牌地产代理从业员，切勿委托无牌地产代理。如有疑问，可要求该地产代理或营业员出示「地产代理证」，或浏览地监局的网页（www.eaa.org.hk），查阅牌照目录；

• 与地产代理签署「地产代理协议」，以书面订明各方的权责。二手住宅物业使用的订明表格，重要条文包括放盘价、代理的责任、佣金、单边（只代表业主／买方／租客）或双边代理（同时代表业主及买方或业主及租客）等；

• 消费者应从多渠道核实地产代理的陈述及仔细了解物业各资料，例如详阅售楼说明书（一手物业），并透过第三方渠道如土地注册处（https://www.landreg.gov.hk/en/services/services_b.htm）和屋宇署的百楼图网（https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/BRAVO-online-building-records/index.html），查阅有关业权资料和楼宇图则等文件。

• 不应轻信「包借」、「包赚」等令人存疑的承诺，亦应以书面形式订立协议并具体列明优惠细节。如有任何怀疑，可谘询独立法律意见，以保障自身权益。