买一手楼
《一手住宅物业销售条例》的保障
在2013年生效的《一手住宅物业销售条例》为你提供了基本保障，条例旨在提高一手楼销售的安排和交易透明度，详细规定了一手楼的广告、售楼说明书（「楼书」）、价单、销售安排、成交记录册、示范单位、现楼参观和合约等等。看到这里，是时候要为买楼作基本准备了！
买楼前基本准备
买楼并不只是「买砖头」那么简单，除了单位本身，更牵涉到该区前景和自己的财务状况。
你可以向卖家免费索取「楼书」，里面详细载有楼盘的全面资料，务必细心阅读。你也要了解多点该区发展，并参观示范单位（未落成）或是现楼单位（已落成）。
此外，你还要留意财务上的细节和条款、查阅销售安排、查阅成交记录册等等。萌生买楼念头的你是时候读一下【518期《选择》月刊：一手楼准买家备忘录】，事前做足功课，之后买楼便会顺利得多。
买楼日临场须知
踏进售楼处，你可以留意售楼处的「消耗表」，了解当日售卖单位的最新情况，如果心仪单位不幸卖出，也不要勉强购买其他单位，更不要买超出自己负担能力的单位。
如果你买到心仪单位，签订临时买卖合约的5个工作天内，便必须签订买卖合约，否则就是「挞订」，相等于楼价5%的临时订金会被没收。
买楼后，才是开始
下一步，你便需要审视按揭和处理收楼了。签订合约后，你需要特别注意估价不足的潜在隐忧，尤其是市况向下的情况，因为你按揭贷款得来的钱，有机会不够你支付楼价。试想想如果市况大热，你以高价购买楼花，但在签订临时买卖合约后，市况急转直下，银行估价便会下调，令你大失预算。接下来，我们便先了解多点买楼按揭吧！
供楼
买楼前，当然要先计计是否供得起！物业贷款是指以物业作为抵押，向银行等金融机构借钱买楼或套现，借款人要于指定还款期内，每月向银行还钱。现在新造的物业贷款最长还款期达30年，所以你往往需要考虑的是长期的财务状况和计划，例如未来你的家庭支出、管理费等等。影响按揭供款的因素多不胜数，例如楼宇估价、住宅类型、楼龄、借贷人年龄、入息和资产、信贷纪录和评级等等。不同银行会提供各种各样的优惠，有些豁免申请手续费，有些会有连带的家居保险折扣，选择前记得货比三家！
没通过压力测试，还能获批高成数按揭？
透过压力测试，银行会假设将来按揭利息上升，判断你能否持续还钱。压力测试其中一项重要指标便是「供款与入息比率」，即是每月还款占入息的百分点。
在2019的新规例下，首次置业的人士，只要「供款与入息比率」不足50%，并且符合其他要求，就有机会可以申请高成数按揭，更无须通过压力测试。虽然无须「通过」压力测试，但银行都会为你「进行」压力测试，不合格的话亦要支付额外的保险费用。
不少人都形容这几年国际经济像坐过山车，这当然有机会影响到息口，进一步影响你供楼的成本，浮息按揭的借款人也需要了解P按和H按等等概念，深思熟虑后才作决定。
「还息不还本」帮到你吗？
短期而言，「还息不还本」可以减轻供款人的财政压力。每月供款还钱，金额可以细分为还本金和还利息的部分。2020年2月银行推出了第一轮的「还息不还本」计划，获得银行审批后，借款人在指定期间只需还利息，暂时减轻负担。不过部分银行可以安排延长、缩短还款年期，借款人的利息开支也会因而改变。
虽然短期可以喘一口气，但是长远必然会增加总利息开支，所以申请前要审慎计算清楚。反之，解了燃眉之急后，也可以考虑向银行申请缩短还款期或加大每月供款，减低总利息开支。
如欲了解更多「还息不还本」的原则和注意事项，请即看【524期《选择》月刊：抗疫供楼：计算「还息不还本」最终利息】。
当贷款人没有按期还款或财政上出现重大问题，银行有机会「call loan」，要求借款人立即偿还贷款，大家记得尽可能预留充裕的资本。
验楼
为什么要验楼？
因为如果交楼后才发现货不对办，吃亏的是买楼的你呢！交楼后才发现单位有问题，发展商可能未必受理，业主便要自己承担起维修费用；如果是入伙后才发现问题，不但影响正在居住的你，如果问题严重要「大执」，你更有可能要暂时搬走，损失时间和金钱。
交楼时要确定单位的不同细节都要达到行内的合格标准，保障自己的权益。如果你想一次读懂验楼的各个重点，可以浏览【505期《选择》月刊：不可不知的验楼重点】。
一手楼收楼流程
收楼时你会获得一份「验楼清单」，让你填写任何需要执修的地方。一般你会有大概7日时间验楼，你可以选择自己验楼，也可以聘请建筑测量师等专业人士代为检查。他们会在单位内检查和记录，并在有问题的位置画上记号，又或者拍照为证，替你把一切不合格的地方写在「验楼清单」。
发展商执修好后，你可以再次聘请专业人士验楼，重复以上流程。当所有执修都完成，单位达到行内的合格标准，业主就可以正式收楼。
「验楼师」专业吗？
你可以选择自行验楼或者聘请「验楼师」代验。做决定前，先听听其实要验甚么吧！验楼可以根据一些国际标准去判断单位是否合格，也要检查单位的防水、去水、高空堕物风险、电线短路风险、外观等等。
验楼绝不容易，所以不少人会找「验楼师」帮忙。香港现在没有法例规管「验楼师」，也没有「验楼师」的牌照或专业资格。「验楼师」可能曾经从事装修工程，可能修读过相关工程课程，可能是有专业资格的楼宇测量师，但也可能谁也不是。大家聘请「验楼师」前，应该留意他有没有其他相关的专业资格和经验。如果不肯定的话，寻找注册建筑测量师、建筑师或工程师验楼也是个好选择。即将验楼的你，不妨听听专业人士的详细分析吧：【505期《选择》月刊：不可不知的验楼重点】。
自行验楼，记得带齐工具！
如果你选择自行验楼，记得列出工具和检验项目的清单，以下是一些常用的工具。
湿度计：测试浴室、厨房有否渗水
纸巾：测试渗水或窗边漏风
水：测试地台能否去水
他笔：测试有否带电
镜：查看窗外或者难以直接观察的地方
电筒：检查阴暗处、假天花、柜顶
平水尺：测试地板、窗台的水平
可擦拭箱头笔：在玻璃上记录瑕疵
告示贴：标签发现问题的地方
云云众多项目中，最重要的就是确保没有漏水渗水问题。如果不肯定甚么才是符合标准，最好都是找信誉良好的专业人士代为检查吧。
装修
正式收楼后，是时候将单位装修成你的「Dream House」，但动辄花上几十万，究竟可以怎样避免花冤枉钱，同时确保装修达标？一起看看这两个真实案例吧！
个案一：无故加入额外电掣，埋单多收几万
C小姐和装修公司的合约包括翻新电路掣头，最后装修公司竟然新造了40多个电掣，超出合约原定的25个，每个埋单$1,000，C小姐要多付$25,000。更甚，C小姐一早表明要使用大型地砖，装修公司亦曾同意，怎料完工后公司说价钱只包括小地砖，又要她多付几万。
各位业主记得和装修公司订立详细、清晰的合约，如果需要后加项目，必定要先报价后决定，分清「代买」和「连工包料」的差价，一来让自己有个预算，也可以避免装修公司事后开天杀价。
个案二：阴功！工程延误反被追收费用
由于装修公司由朋友介绍，M先生并没有留意合约内容模糊，甚至没有定明确实的完工日期。一个500尺的单位，最后装修了差不多一年，过程中不仅有部件安装出错，更有订造家私损坏。M先生已经分期支付了大部分金额，但装修公司在完成执漏前，竟然继续追收尾数，更声称可能会入禀法院追讨。
从此个案可以再次看到，订立清晰而且详细的合约非常重要。事前也不妨多研究和比较不同装修公司的信誉和往绩，做足功课才能避免损失。更多类似个案可以参考【463期《选择》月刊：家居装修工程投诉多面睇】。
装修改间隔，保险可能不赔！
近年流行开放式厨房，一来有格调，二来可以增加整个单位的空间感。但是，如果你并没有符合相关法例就非法改建成开放式厨房，除了触犯法例，一旦出了意外，更有机会不获保险公司受理呢！
打算拆墙改建成开放式厨房的话，就要先去屋宇署申请，如果牵涉主力墙和横梁的话，更要由注册工程师入则，亦要通过消防处的每年检查。
如果你正在考虑未来要一个开放式厨房，不妨知多一点相关法规，立即浏览这段免费影片【《选宅要有say》：无火煮食安全啲? 墙身要求你要知】。
