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地产代理陈述:话说出口,责任何在?

地产代理陈述:话说出口,责任何在?

在香港,置业安居是很多市民毕生的梦想,所涉金额不菲。无论是买楼还是租楼、一手或二手住宅物业、自住或投资,地产代理在过程中提供重要资讯,扮演着举足轻重的角色。地产代理在推销物业时一般会安排准买家视察物业或示范单位、提供物业资讯及解答准买家的问题。业主、发展商一般会透过代理向准买家推广楼盘和联系,地产代理在促成交易后亦会以收取佣金作为酬劳,买家或会依赖地产代理的各种陈述作出购买决定。然而,一旦地产代理的陈述与事实有出入,买家是否有撤销交易及追讨损失的权利?业主又是否须为地产代理的行为负责?

案例

案例: Cheng Kwok Fai v. Mok Yiu Wah Peter & Anor (HCA 3281/1989, 18 May 1990)

买方在购买物业前向地产代理索取平面图,而该图来自地产代理的纪录。该平面图显示的单位面积较实际为大,买方因而以卖方作出失实陈述为由提出撤销交易及追讨订金。

 

法庭指出,卖方纯粹只委托地产代理出售其单位,并无给予该代理任何实际或表面权限向买方提供该幅并非源自卖方的平面图或作出有关失实陈述。买方主动向地产代理索取平面图而该图来自地产代理的纪录,地产代理是为买方而非卖方行事。法庭判定买方不能以地产代理的失实陈述向卖方提诉,亦没有证据显示卖方作出任何行为误导买方,故裁定买方败诉。

案例: Bright Gold Ltd v. Mega Well Development Ltd (CACV 66/2019, 17 July 2020)

买方透过其地产代理,向发展商购买一套一手住宅物业的复式单位。据买方称,在前后三次视察单位时,地产代理均介绍该物业的面积包括紧邻楼梯间的一大片天台,但在买方收楼后却发现自己只拥有天台的其中一小部分,其他范围事实上为公用部分。买方要求解除买卖合约。

 

买方在签署临时买卖合约后,曾签署一份声明授权其地产代理向发展商的代理收取佣金。声明中以「介绍人」描述地产代理,并指出地产代理并无代发展商许下任何承诺或存在任何发展商须承担之责任,而发展商亦无义务为介绍人履行任何承诺或责任。

 

法庭判定,该声明清楚暗示发展商向地产代理和买方指出地产代理只是充当介绍人,并没有权限为发展商招致任何有关地产代理和买方之间的交往的法律责任,因此,在法律上并不构成代理关系,发展商毋须承担任何责任。法庭指出须区分「地产代理推介项目」和「地产代理被指示以发展商的代理人身分作出推销」,纯粹提供佣金予地产代理以介绍人身分行事并不足以确立其推销物业而作出陈述的权限。法庭亦考虑到在此案中,无证据显示发展商有控制地产代理所作出的陈述的能力。