地产代理陈述：话说出口，责任何在？

总结

案例带出地产代理在物业交易扮演的角色存在一定的复杂性，有关地产代理以及买卖双方的责任往往取决于具体事实和所订立的协议。一旦发生争议，消费者要追讨未必直接和容易，法律程序亦涉及费用和时间的巨大成本。如地产代理未获卖方授权而作出失实陈述，消费者未必可以撤销交易而只能「挞订」或完成交易，并向地产代理追讨损失。

给消费者的提示

在物业交易中，消费者往往依赖地产代理提供物业的资料。尽管香港对地产代理有监管，消费者在物业交易中仍须格外小心谨慎，可留意以下事项，并在有需要时寻求独立法律意见：

勿委托无牌地产代理：在进行物业交易时，应委托持牌的地产代理从业员。持牌地产代理及营业员受地监局监管，必须遵守《地产代理条例》、其附属法例，及地监局发出的《操守守则》及执业通告。如有疑问，可要求该地产代理或营业员出示「地产代理证」，或浏览地监局的网页(网址：www.eaa.org.hk)，查阅牌照目录。

与地产代理签署「地产代理协议」：籍以书面订明各方的权责，有助保障消费者利益及明确地产代理的责任范围。二手住宅物业使用的「地产代理协议」是根据《常规规例》订明的表格，设有标准格式，重要条文包括放盘价、代理的责任、佣金、与代理的关系：即单边代理（只代表业主／买方／租客）或双边代理（同时代表业主及买方或业主及租客）等。

核实地产代理的陈述及资料来源：从案例可见，非由卖方提供或授权提供的物业信息及陈述未必对卖方有约束力，届时买方未必可以地产代理的失实陈述撤销交易，严重影响买方的利益。消费者应从多渠道核实任何有关陈述及仔细了解物业各资料，例如详阅售楼说明书（一手物业），并透过第三方渠道如土地注册处 (https://www.landreg.gov.hk/en/services/services_b.htm) 和屋宇署的百楼图网 (https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/BRAVO-online-building-records/index.html) ，查阅有关业权资料和楼宇图则等文件。《常规规例》亦规定，为住宅物业的卖方行事的持牌地产代理须在紧接该物业的买卖协议（包括临时买卖合约）或租约订立之前就该物业进行土地查册，并向该物业的买方或租客提供一份该土地查册结果的文本。土地查册容许买家确认业主身分，了解产权负担，如按揭情况、物业是否有拆卸或改动令等。

优惠或回赠安排要小心：为了吸引买家购买一手住宅物业，地产代理或会给予优惠或回赠的承诺，买方应要求地产代理公司提供以其公司信笺发出的指定优惠书，以书面形式向买家作出并具体列明提供的优惠细节。买家应留意，如接受回赠安排，银行可能会以扣减回赠后的楼价来批核住宅按揭贷款，因此买家从银行借得的金额可能会比预期中少，需要支付的首期或因此而高于预期。有关高额回赠安排的风险可详见一手住宅物业销售监管局（下称「销监局」）小册子（https://www.srpa.gov.hk/files/pdf/pamphlets/Flyer_SRPA_CH_0324.pdf）。

此外，如有关承诺由个别地产代理个人（而非发展商或地产代理公司）提供，消费者要谨慎考虑无法兑现的可能性及后果，因为消费者无从得知地产代理个人是否或有能力兑现承诺，而由于提供该等安排的行为或已超出地产代理个人的受雇职权范围，其雇主未必须承担相关责任。

勿轻信地产代理的「包借」、「包赚」承诺：消委会过往曾处理的投诉，涉及个别地产代理作出「按揭申请成功保证」、「租金保证」、「转售利润保证」等承诺。消费者不应轻信该等令人存疑的承诺。地监局发出就销售一手住宅物业的执业通告亦规定地产代理不得向买方声称可保证其将成功取得按揭贷款，或将成功获得其希望的按揭条款及贷款额。
谨慎考虑负担能力：在购买物业前应仔细衡量自己的负担能力、承造按揭能力，包括能否通过压力测试。消费者应直接向银行查询可否取得所需的按揭贷款才作出决定。为提升客户保障及支付的效率，银行业界就物业交易支付安排为客户提供多一种选择，亦获金融管理局认可。当进行转按交易时，银行客户可以选择通过银行间即时支付系统，由新造按揭银行直接将按揭款项支付予原有按揭银行，而不须将款项预先支付律师行托管。该支付安排适用于合资格的香港住宅物业的转按交易，详情可浏览银行公会网站（https://www.hkab.org.hk/tc/useful-information/property-transaction）。