大灣區住房錦囊

粵港澳大灣區（大灣區）

粵港澳大灣區（大灣區）包括香港、澳門兩個特別行政區，和廣東省廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶九市，總面積約5.6萬平方公里，截至2023年為止總人口超過8600萬，地區生產總值超過14萬億元人民幣。建設粵港澳大灣區是新時代國家改革開放下的重大發展戰略，因此粵港澳近年不斷加強合作，促成區內深度融合，推動區域經濟協同發展。

 

隨着粵港澳大灣區持續融合發展，香港人近年到大灣區工作及生活變得越來越普及，對在大灣區內的住房需求日漸增加。另一方面，香港特區政府亦設有專才政策，吸引各地包括大灣區人士來港工作及生活。由於粵港澳大灣區內各地之法制和法律概念的差異，加上香港居民對當地的樓市環境未必熟悉；同樣地，大灣區九市計劃來港澳工作及生活的人士亦未必掌握香港及澳門的樓市及租務情況。故此，消委會正設計一個供計劃到大灣區置業或租賃的網頁，並獲澳門特別行政區及廣東省大灣區九市的消費者委員會的鼎力協助，期望透過提供相關資訊及個案分享，協助打算在大灣區置業或租住住宅物業的人士掌握更多更全面的資訊，以保障消費者權益。

產權知多少

香港（除聖約翰座堂外）、澳門與大灣區九個城市的土地業權均屬租借性質，意味買家在整個大灣區所購買的物業（即擁有的產權），實際上是購買了在物業所在土地上的租借權，並非擁有該物業所在土地上的永久業權，當地政府可因應必要情況而收回個別土地的租借權。

 

在內地，部份物業甚至沒有產權，以「人防車位」為例，完全屬於國家擁有，不設產權證，只准出租或轉讓使用權。這類物業主要是發展商因應中央或地方政府規定，而興建的防禦工事一部份。

買樓租樓流程

香港、澳門與大灣區九個城市的房地產市場法例各有不同，各自的一手、二手及租賃物業過程既有類似做法，也亦有明顯分別。

 

舉個例，香港和澳門購買一手樓的程序大致相同，但在大灣區九市購買一手房，必須經過「網簽合同」程序。此外，內地的商品房交易合同較少設有類似香港臨約及正式約中的「必買必賣」條款，而是另有做法和規定。港人買家在大灣區九市置業前，宜先清楚了解整個流程，特別是簽約前後及繳付款項前後，以免一旦承擔了合約責任後才發現因自己誤會而出錯，便可能要承擔解約而引致的賠償。

 

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中介角色

香港、澳門與大灣區九個城市的法律均沒有規定買賣或租賃雙方必須透過物業中介完成物業買賣或租賃，但由於物業中介一般擁有較多盤源，掌握的資訊較買賣及租賃雙方豐富，買家或承租人透過中介買入或租用一手和二手物業的效率一般較高，因此消費者可向中介查詢，或委託中介完成交易。

律師角色

大灣區九個城市沒有法律規定買賣或租賃物業必須透過律師或法律專業人員辦理。在香港，儘管法例沒有訂明物業交易必須透過律師辦理，買賣雙方一般簽署臨時買賣合約後便委託律師處理正式買賣合約以至成交文件等事宜。《物業轉易及財產條例》訂明有關買賣協議的標準格式列明買方須繳付按金（deposit）予賣方代表律師作為保存人（stakeholder），而物業交易亦須於賣方代表律師行或他們指定的其他地方完成。買方律師亦會進行查契和查冊，確保物業的樓契業權沒有問題。至於澳門方面，法律規定買賣雙方必須在公證員見證下簽署買賣合約，該公證員可以是具有私人公證員資格的律師，或在政府轄下的公證署指定人員。

 

由於一般人未必完全掌握買賣物業的權益保障，一般建議透過律師處理買賣合約 ，以及就各項細節諮詢法律或專業意見，有助保障買賣的消費者權益。就租賃物業而言，由於涉及金額一般較少，一般租用住宅物業並不會或較少透過律師處理租約，而是使用地產代理提供或坊間流傳通用的標準合約。然而，消費者在有需要時亦應就條款等細節諮詢法律或專業意見。

跨境匯款

為了方便港人買家跨境匯款購買大灣區城市物業，內地金融部門於2024年1月推出便利化措施，其中包括為港人匯款到上述廣東省九市買樓提供清晰、穩妥的跨境匯入途徑，匯款貨幣可選擇港幣、人民幣或其他外幣。措施訂明匯款必須與買樓和措施範圍內指定的用途有關，例如定金和保證金、首期、全款和稅項等，不得作購房交易以外的其他用途。

 

新匯款措施涵蓋一手樓（樓花和現成樓）和二手樓，如果最後交易告吹，有關款項將透過原本匯款的途徑退回予港人買家。

 

現時本地主要銀行均提供相關的匯款服務予客戶，部份更提供按揭服務協助客戶在大灣區九市置業。

 

任何人士(包括境外人士) 如欲開立香港銀行戶口，可直接向香港銀行查詢和辦理，並無必要委託任何中介公司或人士提供服務。香港金融管理局（金管局）的網站設有專頁(https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/account-opening/ )，列載香港零售銀行的聯絡資料及開戶相關資訊。

溫馨提示

部份港人買家為了貪方便，節省工夫跟進物業買賣事宜，透過中介公司代為處理，但由於香港與澳門以至內地九市房地產市場的買賣法規及流程存有差異，萬一沒有留意細節或者不了解當地法規，便很容易被中介公司誤導或鑽法律漏洞，蒙受巨額損失，再加上法制不同而導致追討賠償有困難。買家如有疑問，本會建議先按此參考一些大灣區置業重點，以及本會收到的求助個案，再有疑問可聯絡法律及專業人士意見。

 

免責聲明：本網站提供的資訊只供一般參考，並非法律意見或其他專業意見，亦不得作為此等意見的依據。如有需要，可諮詢法律或專業人士的意見。一切數據、政策或法律定義，均以有關政府及各單位機關最近公佈的為準，本會不會為香港買家或承租人的行為或決定負上任何責任。